日前，平安不动产发布了公司债券年度报告，报告显示，公司2022年营业收入为21.55亿元，净利润为8.97亿元，均较2021年有所下滑。平安不动产在报告中表示，公司业绩波动主要受到公共卫生事件、地产市场下行周期影响，目前总体经营稳健，符合行业变化和经营预期。

不久前的4月18日，平安不动产宣布与华润万象生活达成战略合作，将引入华润万象生活多年积累的品牌资源优势及运营管理能力，共同打造具有消费引领力的城市级商业新地标；同期，平安不动产也与万科印力就"深圳新城市广场"项目达成了轻资产管理合作。这意味着，平安不动产把更多的目光投向了资产的长期稳定增值，追求更长期、更稳健的投资回报。

随着商业不动产首次正式纳入REITs试点，标志着地产行业从“增量时代”向“存量时代”迈进、发展逻辑发生转变，平安不动产也在做出新的业务布局，虽然其业绩在公共卫生事件因素和行业整体的影响下经历暂时下滑，但从长远来看，这家不动产资产管理公司的新价值将在未来涌现。

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从增量时代到存量时代

平安不动产近期的系列布局，正符合戴德梁行在《2023年房地产展望报告》中所述：“当房地产逐渐走向存量市场，物管受到资本市场关注并加速扩张。依托于成熟的运营管理经验，以轻资产模式输出商管服务亦成为市场趋势。在投资管理方面，专业的资产运营有助于项目持续获得较高收益，从而产生资产溢价，同时塑造品牌价值。”

随着招拍挂市场拿地越来越难，中国城市存量规划日趋明晰，地产逐渐进入高存量时代已是行业的共识。对于不动产领域来说，在增量主导的时代，金融的核心功能在于通过杠杆让人们实现对不动产所有权的获取；而在存量主导的时代，金融的核心功能则在于实现不动产资产的变现和投资的长期获益。

伴随着公共卫生事件影响的逐步远去，存量市场将为资管行业带来更大的发展空间。此前，中国平安首席投资官邓斌曾表示，“不动产行业最困难的时期已过，随着宏观经济好转，回转和修复是可期的。”资料显示，中国平安不动产方面的投资在险资投资资产中占比4.7%，其中持有型物业（物权）占险资总投资资产2.7%，高于股权（1.0%）和债权（1.0%）。“未来我们还是要加大不动产领域的投资，特别是在优质商业不动产、保障性租赁住房等与国家经济发展息息相关的领域。”邓斌表示。

作为中国平安旗下的不动产资产管理平台，平安不动产一直深耕存量市场，积极响应国家“支持国计民生、支持实体经济”的政策导向，服务于险资资产配置，追求长期稳健的投资回报。

平安不动产深耕持有型物业，积极布局商办物业、租赁住房、康养、产业物流等国家政策支持的不动产领域。目前，平安不动产的在管资产规模超2200亿元。公司秉持符合保险资金长久期的资产配置原则，侧重持有型物业的资产管理，拥有带来持续、稳定回报的商办收租型物业，旗下优质项目包括具备国际5A标准的平安金融中心系列写字楼产品，华南第一高楼—深圳平安金融中心即为其中之一。

“两驱三全”和“自外兼修”

作为平安集团内部的不动产投资及资产管理专业子公司，多年来，平安不动产将业务聚焦于投资和资产管理两大部分。

投资业务，主要包含商办物业、租赁住房、康养、产业物流等收租型物业类投资，为保险资金投资做前期孵化，待项目条件成熟后，以市场公允定价转让给保险资金退出，实现交易结构优化、项目零散整合。

资产管理业务，主要为平安集团子公司和外部第三方提供不动产投资顾问服务和资产管理服务，包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问管理业务等。

依托平安综合金融平台的强大优势与前瞻布局，平安不动产逐渐树立了 “两驱三全”的核心优势和“自外兼修”的发展思路。

“两驱三全”，即凭借“投资-融资-建设-管理-退出”全链条资管能力；覆盖商办、租赁住房、康养、产业物流的全业态组合管理能力；基于各业态生命周期特点、通过持续滚动资产计划、及时更新改造、延长资产生命的全周期资产管理体系和优质的资源整合能力；以“短期租金收入与长期资产增值”双轮驱动，打造专业的不动产资产管理平台。

“自外兼修”，即自营和委外同步。据了解，除前文所提到的华润万象生活、万科印力之外，平安不动产目前已经构建了与新鸿基、华润万象生活、香港置地、凯德、龙湖、印力等多家优秀商管企业全面合作的专业运营平台，为在管资产运营赋能，不断提升自身运营质量和效率。

经过持续深耕，平安不动产的“两驱三全”“自外兼修”发展成果不断获得国内外认可。国际评级机构穆迪即给予其“Baa2”的发行人评级，展望稳定，并认为平安不动产的资产管理业务预计将适度增长。

逻辑转变下的业务新价值

存量时代，金融的核心功能在于实现不动产资产的变现和投资的长期获益，主要表现即为房屋再融资和不动产投资信托基金（REITs）。前者提供变现渠道，在所有权和使用权不发生转移的条件下，让资产实现更多的变现方式；后者提供投资渠道，无须直接拥有所有权和使用权，也能让投资者获取资产收益。

自2020年4月基础设施REITs试点启动后，截至2023年3月末，全国公募REITs共计27只，市值规模为856.8亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。

近日，在扩大内需、拉动消费、刺激增长等策略引导下，商业不动产已首次正式纳入REITs试点，发改委也于同日发布了规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设，助力盘活存量资产，优化投融资模式，提振经济发展，促进持有型商业物业不动产项目的投资增进。

随着商业不动产REITs试点启动，有着良好经营模式和稳定现金流的优质持有型商业物业不动产项目更吸引投资者的目光。通过专业的经营运作、成本控制、资产管理、价值提升等措施，或许能用固定资产证券化的投融管退机制进行价值变现。公募REITs开闸后，合规的持有型物业可通过资产证券化释放出部分利润，诸多房企视之为构建新发展模式的契机。

平安不动产COO曾灿霞在一次对外分享中解读REITs对不动产投资和资产管理带来的改变，她相信，在REITs的影响下，行业将回归经营本质，资产价格回归运营质量，这是债性逻辑到股性逻辑转变的力量。

对于已持有多个优质物业资产的平安不动产来说，通过REITs，它将自持的物业资产资本化，重资产变轻的同时，还可以继续拥有资产的管理权，远期享受超额业绩提成，形成一整套利于长租行业稳健、良性的发展机制与商业模式，或许这将成为平安不动产未来业务新价值的增长点。